销售收入锐增,毛利率下降显著:
   
鲁商置业于2016年10月25日发布三季度业绩报告。2016年1-9月,公司累计实现营业收入37.08亿元,较上年同期增长53.15%;累计实现归属于上市公司股东的净利润0.78亿元,较上年同期减少6.29%。净利润的下降主要由于毛利率的锐减。
   
鲁商置业2016年1-9月毛利率15.25%,是2008年以来历史最低水平。因此净利润率也下滑2.28%,主要还是由于结算因素导致的毛利率下降。2016年7-9月,公司房地产项目实现签约金额17.79亿元,同比增加79.15%;实现签约面积24.26万平方米,同比增加101.5%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,我们预计届时利润率将会有所改善。
   
深耕山东积极拿地,现金流大幅改善:
   
公司2016年前三季度销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为1.4,是近五年最高水平。2016年7-9月,公司新增两宗地块,分别位于临沂和青岛,成交总价款分别为1994万元和1亿元。公司现金汇款良好,加大了拿地和新开工的力度,7-9月份新开工面积42.36万平方米,同比增加77.98%;竣工面积9.66万平方米,同比增加9.4%,为公司未来1-2年的销售提供了充足的货值。
   
背靠集团资源,山东国改有望加速:
   
15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司。鲁商置业的大健康业务主要有“康复中心”和“社区医疗”两个板块。其中,康复中心针对半失能和完全失能老人这部分刚需人群。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人,他们需要人全天候照顾,如果不住进康复中心,就必须有家人离职来照顾他们,而壮年人的月收入往往高于床位的费用。这部分刚需收费较高。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。
   
投资建议:
   
今年前三季度,鲁商置业业绩反弹显著,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司16-17年EPS分别为0.25元、0.27元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。